杨浩 张京祥

Yang Hao, Zhang Jingxiang

关键词：土地财政；空间生产；资本循环；南京河西新城；土地经营

Keywords：Land Finance; Urban Space Production; Capital Circulation; Hexi New Town in Nanjing; Land Management

摘要：

以“土地财政”支撑的城镇化资本逻辑，可细分为彼此嵌套、相互助推的三个循环关系：工业用地的低价出让以吸引投资，追求长期利益；商服、居住用地的有偿出让或以土地抵押贷款的方式，实现资本快速的原始积累；投入基础设施及提供公共服务，以助推土地增值，优化城市功能。在此基础上，本文分析了南京河西新城这一典型的土地经营案例，揭示出新城土地财政资本的空间积累方式：以房地产财政实现初期的快速资本积累，随后寻求工商业等长期税收收益的保障，以及与各发展阶段相匹配的公共产品供给。然而，土地资本的非均衡配置隐藏着资本过度积累与固化社会分异等危机，在新型城镇化语境下急需转型，因此本文提出了资本驾驭与空间规制等方面的应对思考。

Abstract：

This paper takes the “capital urbanization” in the production of space as the theoretical foundation. Land finance which supported the capital urbanization, can be subdivided into three circular relationships which are nested and boosting with each other: (1) transferring industrial land at a low price in order to attracting investment, pursuing long-term benefits; (2) paid transferring commercial services and residential land or land mortgage loan, achieving rapid primitive accumulation of capital; (3) putting into public land for building infrastructure and providing public services, to boost land increment and optimize the urban function. To confirm the theoretical framework in macro-level, this paper selects Hexi new town in Nanjing as the case, through quantitative analysis and detailed process description, three cyclic paths of space capital give full play in the land revenue and expenditure of Hexi new town: achieving the initial capital accumulation by real estate finance, then seeking long-term industry tax revenue, as well as the supply of public goods which match with the various development stages. However, the unbalanced distribution of land finance capital hides some crises including curing social differentiation and over-accumulated capital, we need to shift the direction under the demands of new urbanization, thus proposes transformation strategies for control of capital and regulation of space.

杨浩，硕士，中国城市规划设计研究院西部分院，规划师

张京祥，南京大学建筑与城市规划学院教授，博士生导师。378008425@qq.com

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