赵燕菁

Zhao Yanjing

关键词：城市更新；资产负债表；利润表；容积率；城市经济； 两阶段增长

Keywords：Urban Renewal; Statement of Assets and Liabilities; Income Statement; Floor Area Ratio; Urban Economy; Two-stage Growth

摘要：

中国的城市更新是在城市化转型这个特定背景下展开的。为了“曝光”城市更新背后的财务机理，把城市增长分为投资和运营两个阶段，然后“投映”到对应的会计报表，“显影”后我们就会发现，投资阶段实际上是构建资产负债表的过程，运营阶段则是维持利润表的过程。中国城市增长投资阶段的主要动力就是通过一套土地金融的特殊机制获得启动资本。一旦城市增长转型进入运营阶段，投资阶段依靠新增土地获取融资的模式就会遇到增长天花板。能否完成更新模式转型将决定一个城市的兴衰，中国城市也将因此出现改革开放后的第二次“大分流”。

Abstract：

China’s urban renewal is carried out in the context of rapid urbanization. In order to expose the financial mechanism behind urban renewal, we divide the process of urban growth into two stages: investment and operation. With the use of the financial statements of a developer, we could see the underlying logic of urban renewal in the two-stage model. The investment stage is actually the process of building balance sheet. The operation stage is the process of maintaining the income statement. The main driver of China’s urban investment stage has been a special mechanism landbased financing. Once the urban transformation enters into the operation stage, financing from new land in the investment stage will hit a capital ceiling. Whether urban renewal can be completed or not will determine the rise and fall of a city. Chinese cities therefore will also see a second “great divergence”since the reform and opening up.

赵燕菁，博士，厦门大学建筑与土木工程学院/ 经济学院，教授。zhaoyanjing999@sina.com

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