李凯 王凯

Li Kai, Wang Kai

关键词：城市更新；存量规划；空间治理；土地发展权；产权交易； 北京经济技术开发区

Keywords：Urban Regeneration; Stock Planning; Spatial Governance; Land Development Right; Property Transaction; Beijing Economic and Technological Development Zone

摘要：

新区产业用地不仅是增量时代开发最为迅速且粗放的地区，也已经成为存量时代最具更新潜力的地区。然而，近年来收储、回购产业用地等政府主导的存量更新会产生高昂的交易成本，而过多的交易规则限制则导致企业主导的存量更新缺乏足够的激励，最终导致产业用地面临更新困局。借鉴产权制度理论，本文首先建构了中国产业用地的空间治理逻辑；然后以北京经济技术开发区为例，剖析了新区产业用地的更新模式、转型探索和转型困境；最后，提出产业用地更新困局的破解关键在于建立清晰且有弹性的产权交易规则，即构建清晰的利益分配机制和弹性的空间治理机制，从而激发土地交易市场的活力。

Abstract：

Industrial land in the new urban area is not only the most rapidly and extensively developed area in the incremental era, but also the most potential area for redevelopment in the stock era. However, in recent years, government-led stock regeneration including the storage and repurchase of industrial land will lead to high transaction costs, while too many restrictive trading rules lead to enterprise-led stock regeneration often lacking sufficient incentives. These problems eventually lead to the dilemma of industrial land renewal. Drawing on the theory of property right system, this paper firstly constructs the logic of spatial governance of industrial land in China. Secondly, taking Beijing Economic and Technological Development Zone as an example, this paper analyzes the renewal mode, transformation exploration and transformation dilemma of industrial land in the new area. Finally, it is proposed that the key to solving the dilemma of industrial land renewal is to establish “clear and flexible” property rights transaction rules, which is to build a clear benefit distribution mechanism and a flexible spatial governance mechanism, so as to stimulate the vitality of the land transaction market.

李凯，博士，中规院（北京）规划设计有限公司规划二所，规划师，注册城乡规划师

王凯（通信作者），博士，中国城市规划设计研究院院长，教授级高级城市规划师，全国工程勘察设计大师。caupdwk@163.com

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  ① 白色用地指区位极为重要、土地价值较高但不能在短期内明确其性质的用地。白色用地多位于片区中心，起初多保留为绿地或建设临时性建筑，

  后期根据市场需求灵活决定土地用途。白色用地的更新策略可以视为一种定性调控的“养地”行为，避免了盲目招商所导致的短视行为，降低了不必要的更新交易成本。

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